Nuova Mercafir e bando di vendita per l'area stadio: dettagli, dubbi e vantaggi

“Una giornata importante”. Con questa frase, ieri pomeriggio, il Sindaco di Firenze Dario Nardella ha esordito nella conferenza dove ha illustrato un passo che potrebbe essere determinante per il nuovo stadio della Fiorentina nell'area Mercafir.

Nardella - accompagnato dagli assessori Cecilia Del Re (urbanistica), Federico Gianassi (società partecipate), Cosimo Guccione (sport), il Presidente di Mercafir Giacomo Lucibello e l'Ing. Marco Passaleva (incaricato di realizzare il masterplan di riqualificazione della Mercafir) – ha spiegato il bando pubblico di vendita (con termine entro cui presentare le offerte fissato al 7 aprile) dei 14,8 ettari destinati ad accogliere il nuovo stadio (da minimo 35.000 posti) con 30.500 metri quadrati di opere connesse (suddivise in 18.300 mq commerciale, 4.200 di turistico-ricettivo e 8.000 mq di direzionale); e il masterplan del nuovo centro alimentare, che sarà riqualificato nella parte nord dell'area oggi occupata dai mercati alimentari generali (liberando così la zona destinata alla cittadella viola).

Due percorsi diversi ma complementari – La costruzione del centro alimentare come opera pubblica e il nuovo stadio di competenza del privato che, aggiudicandosi il possesso dei terreni, usufruirà del conseguente diritto di proprietà degli immobili.

Ma i due tragitti sono studiati affinché si possano ottimizzare i tempi in modo tale che chi costruirà il nuovo impianto sportivo possa disporre dell'area libera entro 20 mesi dall'aggiudicazione del bando.

Il masterplan del nuovo centro alimentare (CAP) – L'investimento previsto è di 30 milioni che il Comune di Firenze (la Mercafir è una società partecipata a maggioranza dalla pubblica amministrazione) reperirà con un finanziamento attraverso la Cassa Depositi e Prestiti (SpA controllata dal Ministero dell'Economia e delle Finanze). Palazzo Vecchio prevede di realizzare il CAP a prescindere dalla questione nuovo stadio. Alcune strutture già presenti resteranno attive (gli uffici di piazza Artom e l'area dove attualmente vengono vendute le carni), mentre verrà costruito un nuovo padiglione di circa 30.700 mq (gli edifici nuovi nella foto sotto sono quelli bordati di rosso, mentre quelli da mantenere in blu). Il nuovo padiglione è posto integralmente su piano rialzato a 1,10 metri per consentire il carico-scarico dagli automezzi. Una volta terminate ed approvate le varie fasi progettuali e assegnati i lavori edili, si prevede di costruire il nuovo mercato in 12 mesi.

L'intervento prevede anche una nuova viabilità per evitare l'incolonnamento dei mezzi merci in attesa, viabilità interna, l'accesso da via dell'Olmatello e un parcheggio interrato da 650 posti auto.

Il bando di alienazione dell'area stadio – Le offerte prevedono una base d'asta di 22 milioni euro e dovranno pervenire entro le ore 12 del prossimo 7 aprile. È richiesto un deposito cauzionale da parte degli eventuali partecipanti di 740.000 euro e il pagamento dell'offerta presentata dovrà avvenire in un'unica soluzione entro venti mesi dal giorno dell'aggiudicazione (8 aprile 2020). L'Amministrazione si impegna a consegnare l'area libera da persone e cose entro 20 mesi dall'aggiudicazione provvisoria, ma le demolizioni delle vecchie strutture ed eventuali bonifiche saranno a carico del compratore. Qualora il termine di 20 mesi non fosse rispettato, l’aggiudicatario sarà considerato libero dall’obbligo di acquisto del complesso e l’Amministrazione comunale procederà allo svincolo della polizza fideiussoria (di 740.000 €) prestata quale cauzione.

Onde evitare speculazioni, l'acquirente è obbligato a realizzare uno stadio da almeno 35.000 posti prima delle opere connesse (commerciale, turistico-ricettivo, direzionale) e il Comune (visto l'interesse affinché la Città abbia un nuovo impianto moderno e funzionale entro 48 mesi dalla aggiudicazione provvisoria) prescrive al compratore di procedere alla presentazione, entro 12 mesi dall’aggiudicazione provvisoria, degli elaborati completi della “cittadella viola” che sono necessari per l’approvazione del Piano attuativo. Inoltre, al di fuori dell'area oggetto di alienazione, l'acquirente dovrà realizzare una serie di opere di urbanizzazione: principalmente strade e rotatorie (è ammessa la possibilità di individuare soluzioni alternative di miglioramento della viabilità, purché in grado di mantenere adeguati livelli di servizio per la rete stradale).

I possibili intoppi – L'impegno del Comune a consegnare l'area per stadio ed opere connesse entro 20 mesi dall'aggiudicazione provvisoria è sulla carta. Compiere tutte le progettazioni ed approvazioni amministrative, pubblicare il bando per i lavori (e giudicare eventuali ricorsi degli esclusi) e ultimare i lavori che consentano di trasferire le attività che insistono nei 14,8 ettari a bando, appare una previsione molto ottimistica.

Saranno considerati sufficienti dagli operatori del nuovo centro alimentare gli spazi di magazzino, viabilità, sosta e movimentazione merci? Oppure una volta esaminati attentamente i progetti li osteggeranno?

I costi – I 22 milioni di euro per comprare i 14,8 ettari sono una cifra consona (dato il valore immobiliare di Firenze), ma l'acquirente, oltre alle spese per l'intervento sui lotti, dovrà realizzare al di fuori dell'area oggetto di bando una significativa serie di infrastrutture, i cui oneri devono essere attentamente valutati.

I vantaggi – Comune e Firenze Parcheggi faranno a loro spese il parcheggio che sarà riservato allo stadio: un investimento da circa 15 milioni di euro che non graverà sul privato che costruirà l'impianto sportivo. Il secondo aspetto, assai importante, è che costruire a Firenze un nuovo stadio moderno e funzionale, con 30.500 mq di opere connesse, rappresenta l'investimento più redditizio per il privato. Di contro soluzioni alternative, ma che genererebbero meno utili, possono essere: un Franchi ristrutturato (con i vincoli della soprintendenza non si consentirà mai di eseguire interventi radicali ed è da escludere l'idea di realizzare nel quartiere di Campo di Marte significative opere commerciali e ricettive); oppure allontanarsi da una zona strategica come quella a Novoli.

Parteciperà il Presidente della ACF Fiorentina Rocco Commisso al bando? Cercherà di arrivare a trattativa privata per ottenere una riduzione sui 22 milioni di base d'asta? L'investimento, per un'opera del genere, è rilevante e starà al patron viola giudicare qual è il “rischio d'impresa” tollerabile, oppure scegliere altre strade.

Il più ottimista è Dario Nardella – “Noi – ha dichiarato il Sindaco – prendiamo sul serio la sfida dello stadio e fin dall'inizio ci siamo assunti degli impegni che abbiamo rispettato. Abbiamo adottato e approvato la variante urbanistica della Mercafir (per l'alienazione dell'area stadio, nuovo mercato e parcheggio, ndr) e pubblicato il bando (di vendita dell'area, ndr) nei tempi prestabiliti”. “Ci sono molti punti significativi – ha spiegato Nardella in merito alla possibilità di costruire la cittadella viola a Novoli - a cominciare dal fatto che i parcheggi per lo stadio, contrariamente a quanto successo in altre città, saranno realizzati dal Comune e da Firenze Parcheggi”. “In più – ha precisato il Primo cittadino – chiediamo al soggetto che si aggiudicherà l'area di fare veloce, e quindi di presentare entro 12 mesi dalla aggiudicazione provvisoria tutta la documentazione necessaria al piano di recupero e alla valutazione ambientale strategica: noi introduciamo dei tempi precisi sia per quello che deve fare il Comune e la Mercafir, sia per quello che deve fare il soggetto privato che vuole realizzare lo stadio e attività commerciali, turistico-ricettive e direzionali, oltre a una serie di attività economicamente rilevanti che si potranno fare dentro lo stadio”. “Noi siamo stati in grado di fare in tempi record, che nessuna altra città in Italia è riuscita a compiere, un progetto molto chiaro, che da un lato ci consente di fare il nuovo mercato e dall'altro consente a un privato effettivamente interessato di realizzare uno stadio di almeno 35.000 posti con tante attività commerciali e ricettive che riqualificheranno la parte nord di Firenze. Mi aspetto - ha spiegato ancora Nardella - una risposta positiva e veloce: sono pronto a confrontare la nostra proposta con qualunque altro progetto che una grande città in Italia abbia messo in piedi o stia mettendo in piedi per il nuovo stadio. Firenze è l'unica città italiana che oggi sta dimostrando di guardare ai veri modelli europei, dove gli stadi sono di proprietà delle squadre di calcio e sono serviti da un sistema di infrastrutture serio". Nel caso in cui non arrivasse nessuna offerta, ha concluso Nardella "comunicheremo" già dal giorno successivo "l'iter".

Donato Mongatti

Di seguito il video 3D del progetto illustrato ieri