Nuovo stadio e vendita area Mercafir: 6 milioni non bastano, ecco perché

Quanto vale l'area Mercafir e in quali tempi il Comune di Firenze pubblicherà il bando di alienazione sulla base della perizia del valore immobiliare, con la speranza che la ACF Fiorentina presenti un'offerta compiendo un passo concreto per la realizzazione del nuovo stadio ed opere connesse?

Pur restando nel campo delle ipotesi, proviamo a fare un po' di chiarezza analizzando vicende che in altri comuni, in passato, hanno portato le società di calcio a “mettere le mani” su stadi ed aree di proprietà pubblica.

Il lungo iter che nel settembre 2011 ha fatto giungere all'inaugurazione dello Juventus Stadium, subisce una accelerata quando nel giugno del 2002 il capoluogo del Piemonte stipula col Club bianconero un protocollo di intesa per concedere alla Juventus il diritto di superficie novantanovennale, sulla base della perizia che stimava in 24 milioni di euro il valore dello stadio Delle Alpi e dei terreni adiacenti; terreni che, da variante urbanistica, prevedevano all'esterno dell'impianto 30.000 metri quadri di superfici dove realizzare strutture commerciali, multiplex cinematografici ed aree direzionali per la sede societaria, oltre a 17.000 mq di SUL all'interno dell'impianto sportivo, per un totale di 47.000 mq.

L'accordo tra Comune di Torino e Juventus FC fu per la cessione del diritto di superficie sugli immobili, non sul diritto di proprietà.

Il diritto di proprietà, però, è una delle necessità manifestate dal presidente di ACF Fiorentina Rocco Commisso (“total control”). La proprietà degli immobili, in luogo del solo diritto di superficie, garantisce maggiori vantaggi (come abbiamo sottolineato più volte su queste pagine). A tal riguardo c'è la stima dello stadio di Pisa, determinata a seguito di richiesta di perizia del novembre 2017 alla Agenzia delle Entrate da parte del Comune toscano. La richiesta chiedeva di stabilire il valore dell'Arena Garibaldi sia per il diritto di proprietà, sia per il diritto di superficie; la risposta dell'Agenzia delle Entrate è stata 4 milioni e 75.000 euro per il diritto trentennale di superficie e 6 milioni e 331.000 euro per il diritto di proprietà.

Ricordiamo che la variante dell'area Mercafir prevede che, oltre allo stadio, si possa realizzare 30.500 mq di superfici (suddivise in 18.300 mq di commerciale, 8.200 di direzionale e 4.000 di turistico-ricettivo – rimodulabili in ragione del 20% sui 30.500 totali in base all'art.77, comma 1.4, delle Norme Tecniche di Attuazione del Regolamento Urbanistico).

Indubbiamente le stime immobiliari sono determinate dai valori correnti di mercato, dall'ubicazione, dalla superficie totale e dalle superfici delle destinazioni d'uso. Altrettanto indubbiamente i 6 milioni ritenuti consoni dal patron del Club viola sono una cifra assolutamente sottostimata.

Restiamo in attesa della perizia, con la speranza che la produzione della stessa non richieda i tempi che sono stati necessari ai comuni presi ad esempio, altrimenti l'obiettivo dichiarato dal sindaco Nardella di arrivare ad inizio 2020 alla pubblicazione del bando per l'alienazione del comparto sud della Mercafir non sarà centrato.

Infine, leggendo il regolamento per le alienazioni del patrimonio della Città metropolitana di Firenze una strategia per ottenere “lo sconto” parrebbe esserci (il condizionale è d'obbligo visto il dedalo di norme), ma certamente non sarebbe “fast”: disertando i bandi si potrebbe poi giungere alla trattativa privata.

Donato Mongatti